부동산 소식

건물주의 소득... 과연 임대료뿐일까? · 2021-09-27 13:42:53
안녕하세요 집바구니입니다.
흔히들 건물주라고 하면 임대료 수입을 가장 먼저 떠올리게 되는데요.
오늘은 건물주는 과연 임대료 수입만 발생하는지,
임대료 외에 어떤 소득이 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.



부동산 가치평가에서 적용하는 부동산의 소득은 
위에서 말씀드린것처럼 임대료 뿐만이 아닙니다.
부동상 가치평가에 사용되는 부동산 소득은
평가대상 부동산에서 발생하는
모든 수입에서 영업경비를 공제한 순 영업소득을 뜻합니다.
그래서 부동산의 임대료 수입만을 부동산의 소득이라고 할 수 없습니다.
먼저 부동산을 보유하면서 발생하는 수입내역에는 크게 세가지로
월임대료수입, 보증금 운용수입, 기타수입으로 분류 됩니다.
 
1. 보증금 운용수입


보증금 운용수입은 임대인이 임차인에게서 받은 보증금을
다른 곳에 투자해서 발생하는 수익을 뜻하는데 
보증금은 임대차계약 만료 후 임차인에게 반환해야 하므로
원금 손실의 위험이 있는 주식이나
개인사업 투자에 활용하기는 현실적으로 어렵고
유동성과 안정성이 높은 금융상품에 투자하여
얻을 수 있는 수익을 보증금 운용 수입으로 봅니다.

2. 기타수입



기타수입은 건물관리에 따른 관리비 수입, 주차 요금을 받는 경우 주차장 수입,
대형 광고판이 있는 건물인 경우 광고 수입 등이 있고
건물에 따라서 자판기다 유료세탁기를 운영하는 경우 
그로인해 발생하는 수입도 부동산의 기타수입내역에 포함됩니다.

3. 가능총소득



연간 총소득을 계산하려면 먼저 연간 임대료 수입을 계산해야 합니다.
두번째로는 보증금 운용수입을 계산해야 하는데, 
보증금은 임대차가 기간 만료시 임차인에게 반환해야 하므로
보증금 운용수입은 전형적인 금융 상품의 수익정도로 계산해야 합니다.
마지막으로 기타수입인데 일반적으로 개인들이 많이 소유하고 있는
연면적 1,000㎡ 이하 소형 건물들의 경우에는
대부분 기타수입이 발생하지 않기 때문에
가능총소득을 계산시에 기타수입을 산정하지 않아도 됩니다.

4. 순영업소득



부동산을 임대할 경우에 실질적으로 공실이 전혀 없을 수 없기 때문에
공실에 따른 수입 결손이 발생하기 마련입니다.
또한 그 공실기간에 관리비 및 임차인을 구하기 위한
광고비도 지출되기 때문에 실제 소득은 가능총소득에서 공실에 따른
수입 결손과 아파트를 유지관리하기 위한 비용을 공제해야 합니다.
그렇게 공제할 비용은 공실 및 대손충당금과 영업경비로 구분하게 되는데
이 두 비용을 제외하면 실제 소득이 나오고,
이렇게 계산된 소득을 순영업소득이라고 합니다.