부동산 소식

빌라 소거법 3편 : 빌라 고르는 방법 · 2022-03-03 18:58:46

집바구니 이충훈 이사입니다. 

빌라멘토 친절아빠가 만든 빌라 소거법이란?
지금까지 우리가 잘못 알고 있는 빌라에 대한 모든 정보를 하나씩 지우고 실전 방향성을 알려주는 방법입니다. 

빌라소거법 시리즈를 다 읽으면 실질적이고 내 집 마련 입장에서 어떻게 신축빌라 골라야 하는지. 아주 구체적이고 현실적인 방법 그리고 실제 고객이 어떻게 고르는지 그 비밀을 과학적인 뇌 이론을 바탕으로 알 수 있습니다.

본문 내용 존댓말은 쓰지 않습니다. 글을 쓸 때 몰입해서 쓰다 보니 존댓말을 쓰지 않고 하는 것이 깊이 있게 글을 더 잘 쓸 수 있어서 그렇습니다. 이해해 주실 거죠? 그럼 시작하겠습니다






"빌라 고르는 방법"

"첫째, 실입주금과 월 납입금을 얼마까지 감당할 수 있는가? "

"둘째, 체크리스트가 필수다"

"셋째, 신뢰가 드는 전문가를 만나라"



이것이 실전에 사용하는 핵심이다. 이 빌라 고르는 방법만 따라 하시면 더 이상 고민하지 않고 내 집 마련할 수 있습니다. 이제 내 집 마련 쉽게 졸업할 수 있습니다. 






"첫째, 실입주금과 월 납입금을 얼마까지 감당할 수 있는가? "



먼저, 대출과 관련된 것은 정부 정책과 연관돼서 시시각각 변한다. 이해를 돕기 위해 몇 가지 예를 들었다. 현장별로 지금도 "된다. 막혀있다. 다른 방법으로 한다." 등등의 의견이 있을 수 있다. 좋은 의견은 덧글로 남겨주길 바란다.



 
"실입주금이란?"

 분양가에서 대출을 제외한 남은 금액을 말한다. 2억짜리 신축에 담보대출은 최대 70%가 되는 지역일 때, 대출은 1억 4천이 된다. 실입주금은 6천만 원이다.

여기서 신용대출을 2천을 더 받으면 실입주금이 4천이 된다. 기존에 실입주금이 적은 곳은 담보대출 + 신용대출까지 되어 있었다. 



"월 납입금이란?"

담보대출은 30년~35년 상환으로 원리금 균등분할상환으로 하는 것이 일반적이다. 쉽게 말해 원금과 이자가 매월 같은 금액이 나오는 것이다. 여기서 알아두어야 할 것은 매월 나가는 금액은 같지만 이자와 원금의 비율의 차이는 있다. 초기에는 이자가 많이 나가고 말기에는 원금 위주로 갚게 된다. 




자, 그럼 실입주금만으로 집을 산다는 것이 가능할까? 가능할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 

뭔 뚱딴지같은 소리인가? 먼저 고려해야 될 사항이 있는데. 추기 비용이 든다. 그것은 크게 2가지다. 첫째는 등기비용이고 둘째는 이사 비용이다. 따라서 무주택자라면 보통 1.1% 취득세에 법무사 비용까지 나오게 되는데 대략 매매가의 1.7~1.8% 안팎으로 나오게 된다. 2억 일 때 3백4십에서 3백6십만 원 안팎으로 비용이 나온다. 

여기서 신축빌라는 법무사 비용은 융자를 많이 뽑기 때문에 일반적인 법무비용보다 다소 높다.

오피스텔 현장의 경우 취득세를 대부분 일정 부분 지원하고 또한 빌라도 현장에 따라서 취득세 지원하는 곳도 간혹 있다. 따라서 실입주금만으로 집을 구매하는 것은 가능할 수도 있다. 하지만 대부분 실입주금 + 최소 500만 원 이상 금액은 가지고 있어야 한다. 





그러면 이제 월 납입금에 대해서 알아보겠다. 

월 납입금은 반드시 구매 전에 분양사무실에 계산을 해야 봐야 하는데, 분양사무실에서 계산하는 것은 대략적인 계산인 것을 유의해야 한다. 

대출은 고정금리가 아니라 대부분 변동금리이므로 월 납입금이 금리에 따라서 변동될 수 있음도 미리 알고 있어야 한다.


그럼, 2억짜리 집을 담보대출과 신용대출을 더해 1억 6천을 받으니 매월 나가는 금액을 확인해 보겠다. 계산을 일일이 다할 수 있지만 머리가 아플 테니 간략하게 하겠다. 

담보대출 1억 4천에 월 납입금 60만 원 
신용대출 2천 월 납입금 37만 원



실입주금 4천에 매월 97만 원이 필요하게 된다. 물론 신용대출은 5년 동안 갚게 되므로 5년 이후에는 60만 원으로 줄어든다. 기존에는 이렇게 진행을 많이 했다. 

하지만 요새는 신용대출이 담보대출에 제한이 걸릴 수도 있다. 그래서 실제 현장에서는 담보대출을 더 많이 뽑는 방식으로도 진행한다. 

입주금 적은 현장은 담보대출을 잘 뽑는 곳이다. 현장 입장에서 입주금이 적어야 구매할 수 있는 고객이 많아지니 어떻게 해서라도 대출을 많이 뽑는 방법을 찾아서 진행한다. 


따라서 위와 같은 실입주금 4천에 매월 97만 원이라면, 실제로는 담보대출을 1억 6천까지 뽑아 신용대출을 받지 않고 실입주금 4천에 매월 70만 원 정도로 구매가 가능하다. 


실입주금과 매월 감당할 수 있는 금액은 얼마인가? 실제로 집을 볼 때 맘에 드는 집은 내가 작성한 논 것보다 오버해서 갈등하는 경우가 생각보다 많다.





"둘째, 체크리스트가 필수다"

체크리스트가 왜? 중요할까? 

먼저, 집을 구하는 방법에 대해서 일일이 다 조사하고 정리할 시간과 여력이 없다. 또한 조사한 내용을 맞는지 검증할 수도 없다. 그렇게 하다간 어느 세월에 집을 사겠는가? 

체크리스트가 중요한 것은 복잡한 일을 쉽게 스스로 처리할 수 있어서 그렇다.

내 집 마련 시 많은 생각과 기준을 가지고 집을 보다 보면 어떤 게 나에게 정말 맞는지 확신이 서지 않을 때가 있다. 그때 수년 동안 수천 명이 검증된 체크리스트라면 그 진가가 드러나게 된다. 스스로 점검할 수 있어서 좋고 본인 선택에 대한 확신을 주는 장점이 있다. 

집을 구하기 위해서 많은 지식을 쌓을 필요가 없다. 이미 많은 지식으로 만든 몇 장짜리 체크리스트가 있기 때문이다. 당신이 놓치는 많은 부분을 체크리스트로 미연에 방지할 수 있다.


 
"체크리스트 2가지 구성"

"첫째, 중요도 체크리스트"
"둘째, 집 점검 체크리스트"


중요도 체크리스트는 집을 구할 때 내가 중요하게 생각하는 가치를 정리하는 것이다. 그리고 그 가치대로 집을 스스로 결정할 수 있도록 만든 것이 첫 번째 체크리스트이다. 

2012~3년쯤 국내는 참고할게 없어서 미국의 부동산 시스템을 공부하였다. 미국의 다양한 체크리스트를 연구하였고 국내 실정에 맞도록 체크리스트를 만들었다. 빌연사 회원님들에게 빌라 투어 시 제공했었다. 7~8년 동안 몇천 명의 회원님들이 사용했었다. 


 

 
둘째, 집 점검 체크리스트는 약간만 공부하면 누구나 쉽게 만들 수 있다. 원하는 집을 선택했으면 그 집에 대해 구조나 방. 채광. 수도. 등등 체크하는 것이다. 

참고로 카페 회원님이 집을 구할 때 직접 만든 것이 있다. 빌라투어 시 현재는 액셀 파일로 제공한다. 


 


 
"셋째, 신뢰가 드는 전문가를 만나라"


이게 가장 중요하다. 집을 구하는 것은 그동안 모은 소중한 자금과 내 가족의 행복하게 살 보금자리이다. 정말 중요한 일이라는 건 두말하면 잔소리다.

그 길을 가는 곳곳에 생각보다 많은 위험이 도사리고 있다. 예를 하나 들면 구매자와 판매자 사이에는 정보의 비대칭이 있다. 쉽게 말해 판매자만 아는 비밀 즉 단점이 존재한다. 그러나 절대로 알려주지 않는다. 집을 볼 때 장단점을 알려주는 신뢰가 있는 사람이 우리에게는 필요하다. 



내가 항상 강조하는 것이 있다. 인터넷에서 싸고 좋은 매물 찾느라 시간과 노력을 쓰지 말아라. 그거 다 소용없는 짓이다. 회원님이 찾아야 할 것은 매물 보다 사람이다. 글 쓴 이의 신뢰성과 경력 그리고 후기나 평판을 봐라. 

왜냐하면 신축 분양 매물은 누구를 만나든지 다 똑같다. 하지만 어떤 사람을 만나냐에 따라서 결과가 달라지기 때문이다.  

인터넷에서 당신이 찾는 것은 매물이지만 문의하는 것은 사람이다. 결국 사람이 모든 일을 해결한다. 매물 보다 신뢰가 드는 사람을 찾는 것이 중요하다. 



​(집바구니 카페 고객 후기 중)





(집바구니 카페 고객 후기 중)







으로 정리해드리겠습니다. 

빌라 고르는 방법의 핵심은 첫째, 입주금과 월 납입금을 정하는 것이고 둘째, 체크리스트 쓰는 것이고 셋째, 신뢰가 드는 전문가를 만나는 것입니다. 

"매물보다는 사람입니다."

감사합니다. 



PS. 다음 글은 '빌라소거법 4탄 모르면 손해 보는 것들'입니다. 기대해 주세요~