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빌라소거법 4편 : 지금 내 집 마련해도 될까?
빌라소거법 4편 : 지금 내 집 마련해도 될까? - 부제 : 오해하거나 잘못 알던 사실들입니다. ​ 결론부터 말씀드리겠습니다. 오늘 말씀드릴 주제는 5가지입니다. 오해하거나 잘못 알던 사실들.. ​ 첫째, 왜 시세를 알고 싶을까? 둘째, 빌라가 시세 형성되지 않은 이유? 셋째, 지역을 정하고 집을 마련하라고? 넷째, 집을 구하는 흐름을 아시나요? 다섯째, 지금 내 집 마련해도 될까? 빌라 소거법 3편 빌라 고르는 방법을 아직 읽고 오지 않으셨다면, 먼저 읽고 오시기 바랍니다. ​ http://jipbaguni.com/bbs/view/288?category=11&page=1 그럼, 천천히 읽어보세요. ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ 집 구할 때 우리의 심리는? - 오해하거나 잘못 알던 사실들... ​ ​ ​ "첫째, 왜 시세를 알고 싶을까?" ​ 그건 다른 집과 비교해 보고 이 집이 비싸게 사지 않았나 궁금해서이다. 싸게 사고 싶어서 시세를 알아보는 사람은 실제로 많지 않다. 비싸게 샀는지 확인하기 위해 또는 손실 나지 않기 위해 알아보는 것이 빌라시세이다. ​ 알다가도 모를 불안감을 잠재우기 위한 검증된 증표 같은 것을 받고 싶은 마음이다. ​ 빌라를 연구하는 사람들은 신축빌라 시세를 조사하고 알려드리고 있다. 상담 시 꼭 물어보시라. 기존에 대대적으로 시세를 조사하고 카페와 유튜브에도 올렸다. 다시 칼럼으로 시세 글까지 적으려면 오랜 시간 걸리니, 상담 시 지역 전문가인 플래너에게 알아보는 것으로 한다. ​ 최근 2~3년 사이 시세가 급격히 변경돼서 현재 시점으로 알아보셔야 한다. 그렇기 때문에 상담 시 알아보는 것이 좋다. 근거 자료는 나중에 투어 시 달라고 해라. ​ ​ ​ ​ ​ ​ "둘째, 빌라가 시세 형성되지 않은 이유?" ​ ​ 첫째, 단지 형태로 수백 세대로 이뤄지지 않아서이고 둘째, 위치가 제 각각이며 셋째, 개별적 특성이 집마다 너무 달라서이다. ​ 이걸 예로 들면 엘리베이터가 없는 5층도 있고 해가 돌지 않는 3~4층, 앞집과 붙어있는 곳도 있다. 시내에는 한두 동짜리 건물들이 많아서 너무 개별성이 강하니 시세를 정하는 것이 사실 무리가 있다. ​ 구옥 빌라는 실제 시세를 알기 힘들다는 것이 어떤 이에는 희망이 되고 어떤 이에는 불편함이 될 수 있다. ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ "셋째, 지역을 정하고 집을 마련하라고?" ​ ​ 일반적으로 내 집 마련할 때 지역 선정하는데.. 그것은 책에서나 나오는 것으로 돈이 있는 사람들 이야기이다. 지역 선정을 먼저 할 수 없는 이유는 몰라서가 아니다. 바로 입주금 때문이다. ​ 5,270일 동안 업무를 진행하면서 돈을 신경 쓰지 않고 집을 구하지 않은 분이 몇 명이 없었다. ​ 다들 돈이라는 족쇄를 달고 집을 본다. 실제로 대부분 본인의 자금에 맞는 집을 찾게 되는데... 보통은 지역 선정하고 평수 선정하여 집을 구하려는 시도는 하나 현실은 벽에 막힌다. 그것은 결국 돈이 많을 때나 하는 이야기란 소리다. 그리고 그렇게 돈 많으면 빌라 안 산다. ​ ​ ​ 내가 원하는 지역에 신축빌라를 사는 사람이 있을까? 결론부터 말하면 약간 있다. 그동안 경험을 바탕으로 이야기해 보면 내가 살기 원하는 지역이나 내가 지금 있는 곳에 구매할 확률 평균 20% 정도로 본다. ​ 그럼 나머지 80%는 어떻게 되는가? 그 담은 그것보다 시세가 싼 옆 동네로 간다. 다른 '구나 시'로 가서 구경하게 된다. 여기까지 내려가는 것도 심리적 저항이 상당하다. 하지만 이렇게 구하는 확률도 많아도 30%이다. ​ 지역을 바꿔서 맘에 들지 않지만 같은 금액으로 더 넓은 집으로 가니 만족감은 높다. 집 구하는 분들 중에 상위 50%에 든다. 나머지 50% 지하철 노선 흐름에 따른 다른 시로 나간다. 이것이 실제로 현실에서 지금도 일어나는 일이다. ​ ​ 예를 들어 보겠다. 구로구에서 집을 구하다 없으면 1호선 지하철이 있는 부천 역곡에 간다. 서울과 딱 붙어있으나 부천이라 것 때문에 심리적 저항이 엄청나다. 그래도 한번 집을 봐 본다. 하지만 그대로 내가 맞는 집이 없으면 직통 1호선 부평까지 간다. ​ 웬만하면 부평 가면 거의 해결이 된다. 출퇴근 30분 더 들었지만 역세권에 한 동짜리 신축주택에서 더 크게 살 수 있으니 만족을 한다. ​ 간혹가다가 이것도 조건에 맞지 않으면 제물포까지 내려가게 되는데. 제물포가 마지막이다. 더 이상 노선은 있지만 해당 지역에 신축 공급이 거의 없다. 그래서 더 내려갈 수도 없고 시간도 심리적 마진도 더 내려가지 않는다. ​ 신축빌라 찾는 분의 흐름이다. 서울과 연결돼 지하철 노선에 따라서 내가 사는 곳부터 보고 노선에 따라서 점점 멀어지면 지방으로 내려간다. 누구나 그렇게 집을 산다. 이것이 현실이다. ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ "넷째, 일반적으로 집을 구하는 흐름을 아시나요?" ​ 내가 원하는 지역을 본다. 와 집값비싸다. 겨우 입주금 맞는 집 있으면 작고 맘에 안 든다. 출퇴근을 고려해 범위를 확장해 본다. 출근 30분 거리에서 찾다 보니 없다. 결국 출근 1시간 거리로 찾는다. 이렇게라도 있으면 다행이다. ​ 직장인 누구나가 출근할 때 한 시간은 걸린다. 출근 한 시간 반 이게 마지노선이다. ​ 출퇴근 시간이 걸려도 만약 내 집을 찾으면 그래도 만족스럽다. 물론 출퇴근 긴 거 누구나 힘들다. 이건 빌라여서가 아니라 대한민국 직장인 대부분 그런 거니. 평균보다 조금 더 간다고 맘 편히 생각하자. ​ 나도 30살 중반에 의류회사 다닐 때 본사가 강남 양재에 있었다. 부평에서 양재까지 출퇴근하던 게 기억난다. 빨리 가려면 지하철을 타면 되는데 갈아타야 되고 서서 가는 게 싫었다. ​ 아침에서 9700번 버스 타고 편하게 앉아서 1시간 30분 넘게 타고 갔다. 올 때는 버스도 사람이 많아서 서서 올 때가 종종 있었다. 출퇴근은 역시 누구나 피곤하다..ㅋㅋ ​ ​ ​ 살다 보니 내가 없는 것에 집중하지 말고 있는 것에 감사하며 사는 게 마음이 편해지는 것을 48세 먹고 알았다. 참고로 5번 실패와 성공을 사람의 말이다.ㅎㅎ 내 집 마련에 성공했다면 빌라라도 가지고 있는 것에 감사하자. 웬 설교 ㅋㅋ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ "다섯째, 지금 내 집 마련해도 될까?" ​ 집 구할 때 대부분 생각보다 높은 시세에 현실의 벽을 느낀다. 그것은 지금처럼 집 가격이 급등하지 않았을 때도 똑같았다. 5년 전. 10년 전에도 막상 살려면 집값은 높았다. 그때도 "하늘 높은지 모르는 집값"이라고 한탄했다. ​ 신기하지 않은가? ^^ 그러니 집값은 원래 높은 것이고 그게 요새는 더 높아진 것이고 앞으로는 더 높아질 것이다. 따라서 예전에도 지금도 앞으로도 집값은 높다. ​ 집값 잡겠다. 이런 허무맹랑한 말에 속지 말고 떨어지면 사겠다는 희망 갖지 말라. 집값은 잡히는 것이 아니다. 집값이란 때가 되면 내려간다. 그리고 다시 높아진다. ​ 그러니 딱 맞는 때를 찾는다? 그런 거 없다. 만약의 그때를 찾더라도 못 산다. 왜냐하면 주식으로 비유하면 주식 엄청 떨어져서 공포에 떨 때. 당신이 자금이 있다면 그때 살수 있겠는가? 그때의 공포를 느껴 본다면 절대 살수 없다. ​ 참고로 필자는 2011년 한국투자증권 ETF 실전투자대회 2등을 했다. 못 믿으시면 아래 확인하셔라. ​ https://cafe.naver.com/daesungokvilla/12789 ​ 집도 마찬가지다. 떨어지는 때 절대 못 산다. 또 떨어질 것 같아서 그렇다. 바닥이 어딘지도 모르다가 다시 올라가면 다시 떨어질 것 같아서 못 사고 그런다. ​ 빌라로 내 집 마련은 거주로 생각하고 필요할 때 집을 구입한다. 10년 이상 오래 보유하면 된다. 그리고 집값이 몇 천이라도 오르면 감사하면 된다. 끝으로 정리해드리겠습니다. ​ 빌라 구할 때 오해하거나 잘못 알던 사실에 대해서 알아봤습니다. 중요한 점은 지역을 선정하고 집을 구하지 않습니다. 왜냐하면 집 가격이 높아진 지금은 더욱이 원하는 지역에 내 집 마련하기란 빌라도 어렵기 때문입니다. ​ 지역 선정보다 입주금에 맞는 집이 어디에 있는지 보고 출퇴근 시간이나 생활환경을 점검해야 합니다. 지금 집을 구하는 분들의 80% 정도가 이렇게 진행하고 있습니다. ​ ​ ​ 입주금에 맞는 집을 찾아주는 서비스가 있습니다. 바로 추천 빌라 시스템인데요. 원하는 지역과 입주금을 작성하시면 맞는 매물을 주변까지 확대해서 확인 후 빌연사 플래너가 추천해드립니다. 입주금에 맞는 집이 필요하신 분만 이용해 보시길 바랍니다. ​ 추천 빌라 신청하기 ​ ​ ​ PS. 요새 유튜브, 인스타, 블로그, 카페 채널등에 채널에 다양한 컨텐츠를 만드느라 많이 바쁘네요^^ 다시 시작한지 2달 쯤 되어 갑니다. 많은 응원 감사하고요~~~ 좋은 기획과 컨텐츠로 계속 만나뵐께요^^ ​ 다음 편은 "빌라소거법 5편 : 빌라투어 내집마련하는 방법"입니다. 다음 칼럼도 기대해주세요~~ ​  
2022-03-04 17:30:41
빌라 소거법 3편 : 빌라 고르는 방법
집바구니 이충훈 이사입니다.  빌라멘토 친절아빠가 만든 빌라 소거법이란? 지금까지 우리가 잘못 알고 있는 빌라에 대한 모든 정보를 하나씩 지우고 실전 방향성을 알려주는 방법입니다.  빌라소거법 시리즈를 다 읽으면 실질적이고 내 집 마련 입장에서 어떻게 신축빌라 골라야 하는지. 아주 구체적이고 현실적인 방법 그리고 실제 고객이 어떻게 고르는지 그 비밀을 과학적인 뇌 이론을 바탕으로 알 수 있습니다. 본문 내용 존댓말은 쓰지 않습니다. 글을 쓸 때 몰입해서 쓰다 보니 존댓말을 쓰지 않고 하는 것이 깊이 있게 글을 더 잘 쓸 수 있어서 그렇습니다. 이해해 주실 거죠? 그럼 시작하겠습니다 ​ ​ ​ ​ "빌라 고르는 방법" "첫째, 실입주금과 월 납입금을 얼마까지 감당할 수 있는가? " "둘째, 체크리스트가 필수다" "셋째, 신뢰가 드는 전문가를 만나라" ​ 이것이 실전에 사용하는 핵심이다. 이 빌라 고르는 방법만 따라 하시면 더 이상 고민하지 않고 내 집 마련할 수 있습니다. 이제 내 집 마련 쉽게 졸업할 수 있습니다.  ​ ​ ​ ​ "첫째, 실입주금과 월 납입금을 얼마까지 감당할 수 있는가? " ​ 먼저, 대출과 관련된 것은 정부 정책과 연관돼서 시시각각 변한다. 이해를 돕기 위해 몇 가지 예를 들었다. 현장별로 지금도 "된다. 막혀있다. 다른 방법으로 한다." 등등의 의견이 있을 수 있다. 좋은 의견은 덧글로 남겨주길 바란다.   "실입주금이란?"  분양가에서 대출을 제외한 남은 금액을 말한다. 2억짜리 신축에 담보대출은 최대 70%가 되는 지역일 때, 대출은 1억 4천이 된다. 실입주금은 6천만 원이다. 여기서 신용대출을 2천을 더 받으면 실입주금이 4천이 된다. 기존에 실입주금이 적은 곳은 담보대출 + 신용대출까지 되어 있었다.  ​ "월 납입금이란?" 담보대출은 30년~35년 상환으로 원리금 균등분할상환으로 하는 것이 일반적이다. 쉽게 말해 원금과 이자가 매월 같은 금액이 나오는 것이다. 여기서 알아두어야 할 것은 매월 나가는 금액은 같지만 이자와 원금의 비율의 차이는 있다. 초기에는 이자가 많이 나가고 말기에는 원금 위주로 갚게 된다.  ​ ​ 자, 그럼 실입주금만으로 집을 산다는 것이 가능할까? 가능할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.  뭔 뚱딴지같은 소리인가? 먼저 고려해야 될 사항이 있는데. 추기 비용이 든다. 그것은 크게 2가지다. 첫째는 등기비용이고 둘째는 이사 비용이다. 따라서 무주택자라면 보통 1.1% 취득세에 법무사 비용까지 나오게 되는데 대략 매매가의 1.7~1.8% 안팎으로 나오게 된다. 2억 일 때 3백4십에서 3백6십만 원 안팎으로 비용이 나온다.  여기서 신축빌라는 법무사 비용은 융자를 많이 뽑기 때문에 일반적인 법무비용보다 다소 높다. 오피스텔 현장의 경우 취득세를 대부분 일정 부분 지원하고 또한 빌라도 현장에 따라서 취득세 지원하는 곳도 간혹 있다. 따라서 실입주금만으로 집을 구매하는 것은 가능할 수도 있다. 하지만 대부분 실입주금 + 최소 500만 원 이상 금액은 가지고 있어야 한다.  ​ ​ 그러면 이제 월 납입금에 대해서 알아보겠다.  월 납입금은 반드시 구매 전에 분양사무실에 계산을 해야 봐야 하는데, 분양사무실에서 계산하는 것은 대략적인 계산인 것을 유의해야 한다.  대출은 고정금리가 아니라 대부분 변동금리이므로 월 납입금이 금리에 따라서 변동될 수 있음도 미리 알고 있어야 한다. 그럼, 2억짜리 집을 담보대출과 신용대출을 더해 1억 6천을 받으니 매월 나가는 금액을 확인해 보겠다. 계산을 일일이 다할 수 있지만 머리가 아플 테니 간략하게 하겠다.  담보대출 1억 4천에 월 납입금 60만 원  신용대출 2천 월 납입금 37만 원 ​ 실입주금 4천에 매월 97만 원이 필요하게 된다. 물론 신용대출은 5년 동안 갚게 되므로 5년 이후에는 60만 원으로 줄어든다. 기존에는 이렇게 진행을 많이 했다.  하지만 요새는 신용대출이 담보대출에 제한이 걸릴 수도 있다. 그래서 실제 현장에서는 담보대출을 더 많이 뽑는 방식으로도 진행한다.  입주금 적은 현장은 담보대출을 잘 뽑는 곳이다. 현장 입장에서 입주금이 적어야 구매할 수 있는 고객이 많아지니 어떻게 해서라도 대출을 많이 뽑는 방법을 찾아서 진행한다.  따라서 위와 같은 실입주금 4천에 매월 97만 원이라면, 실제로는 담보대출을 1억 6천까지 뽑아 신용대출을 받지 않고 실입주금 4천에 매월 70만 원 정도로 구매가 가능하다.  실입주금과 매월 감당할 수 있는 금액은 얼마인가? 실제로 집을 볼 때 맘에 드는 집은 내가 작성한 논 것보다 오버해서 갈등하는 경우가 생각보다 많다. ​ ​ "둘째, 체크리스트가 필수다" 체크리스트가 왜? 중요할까?  먼저, 집을 구하는 방법에 대해서 일일이 다 조사하고 정리할 시간과 여력이 없다. 또한 조사한 내용을 맞는지 검증할 수도 없다. 그렇게 하다간 어느 세월에 집을 사겠는가?  체크리스트가 중요한 것은 복잡한 일을 쉽게 스스로 처리할 수 있어서 그렇다. 내 집 마련 시 많은 생각과 기준을 가지고 집을 보다 보면 어떤 게 나에게 정말 맞는지 확신이 서지 않을 때가 있다. 그때 수년 동안 수천 명이 검증된 체크리스트라면 그 진가가 드러나게 된다. 스스로 점검할 수 있어서 좋고 본인 선택에 대한 확신을 주는 장점이 있다.  집을 구하기 위해서 많은 지식을 쌓을 필요가 없다. 이미 많은 지식으로 만든 몇 장짜리 체크리스트가 있기 때문이다. 당신이 놓치는 많은 부분을 체크리스트로 미연에 방지할 수 있다. ​   "체크리스트 2가지 구성" "첫째, 중요도 체크리스트" "둘째, 집 점검 체크리스트" ​ 중요도 체크리스트는 집을 구할 때 내가 중요하게 생각하는 가치를 정리하는 것이다. 그리고 그 가치대로 집을 스스로 결정할 수 있도록 만든 것이 첫 번째 체크리스트이다.  2012~3년쯤 국내는 참고할게 없어서 미국의 부동산 시스템을 공부하였다. 미국의 다양한 체크리스트를 연구하였고 국내 실정에 맞도록 체크리스트를 만들었다. 빌연사 회원님들에게 빌라 투어 시 제공했었다. 7~8년 동안 몇천 명의 회원님들이 사용했었다.  ​     둘째, 집 점검 체크리스트는 약간만 공부하면 누구나 쉽게 만들 수 있다. 원하는 집을 선택했으면 그 집에 대해 구조나 방. 채광. 수도. 등등 체크하는 것이다.  참고로 카페 회원님이 집을 구할 때 직접 만든 것이 있다. 빌라투어 시 현재는 액셀 파일로 제공한다.  ​     "셋째, 신뢰가 드는 전문가를 만나라" ​ 이게 가장 중요하다. 집을 구하는 것은 그동안 모은 소중한 자금과 내 가족의 행복하게 살 보금자리이다. 정말 중요한 일이라는 건 두말하면 잔소리다. 그 길을 가는 곳곳에 생각보다 많은 위험이 도사리고 있다. 예를 하나 들면 구매자와 판매자 사이에는 정보의 비대칭이 있다. 쉽게 말해 판매자만 아는 비밀 즉 단점이 존재한다. 그러나 절대로 알려주지 않는다. 집을 볼 때 장단점을 알려주는 신뢰가 있는 사람이 우리에게는 필요하다.  내가 항상 강조하는 것이 있다. 인터넷에서 싸고 좋은 매물 찾느라 시간과 노력을 쓰지 말아라. 그거 다 소용없는 짓이다. 회원님이 찾아야 할 것은 매물 보다 사람이다. 글 쓴 이의 신뢰성과 경력 그리고 후기나 평판을 봐라.  왜냐하면 신축 분양 매물은 누구를 만나든지 다 똑같다. 하지만 어떤 사람을 만나냐에 따라서 결과가 달라지기 때문이다.   인터넷에서 당신이 찾는 것은 매물이지만 문의하는 것은 사람이다. 결국 사람이 모든 일을 해결한다. 매물 보다 신뢰가 드는 사람을 찾는 것이 중요하다.  ​ ​(집바구니 카페 고객 후기 중) (집바구니 카페 고객 후기 중) ​ ​ ​ 끝으로 정리해드리겠습니다.  빌라 고르는 방법의 핵심은 첫째, 입주금과 월 납입금을 정하는 것이고 둘째, 체크리스트 쓰는 것이고 셋째, 신뢰가 드는 전문가를 만나는 것입니다.  "매물보다는 사람입니다." 감사합니다.  ​ PS. 다음 글은 '빌라소거법 4탄 모르면 손해 보는 것들'입니다. 기대해 주세요~   ​
2022-03-03 18:58:46
빌라소거법 2편 : 무엇이 다르고 어디서 보는가?
집바구니 이충훈 이사입니다. 블로그와 카페 필명은 빌라멘토 친절아빠이구요^^ 빌라소거법 2번째 칼럼인데요. 이 블로그는 오랫동안 쉬었다가 써서 별 반응이 없지만 제가 운영하는 카페에 같은 글을 썼더니 플래너님에게 바로 공감이 나오네요^^     빌라소거법으로 빌라에 대한 칼럼을 종결하겠습니다. 하긴 이렇게 글을 쓸 사람도 별로 없겠지만요^^ 예전에 저의 블로그가 대단한 영향력을 펼칠 때는 다들 베껴 쓰기 바빴는데요. 이제 그만 베껴 쓰고 경험이 담긴 좋은 글을 썼으면 하네요. ​ 그럼. 이제 시작하겠습니다. 긴 글이 끝까지 정독하시면 반드시 못 보던 것들이 보일 것입니다. 빌라소거법 : 요새 신축빌라는 무엇이 다른가? - 지금 빌라 트렌드는 싼 집 VS 이쁜 집   " 첫째. 형태가 다양해졌다. "   신축빌라라 부르고 아파텔, 타운하우스. 도시형. 역세권 나 홀로 아파트를 본다. ​ 그 이유는 신축빌라로 자금을 모은 건축주가 신축빌라 보다 더 큰 형태에 신축 건물을 짓게 되었다. ​ 처음은 10년 전에 나온 도시형생활주택이 인천 부평에서 히트를 치면서 규모가 점점 커기게 되었다. 그래서 현재는 도시형생활주택, 타운하우스. 아파텔(2룸~3룸. 오피스텔(원룸~1.5룸). 나 홀로 아파트 등을 수도권에 다양하게 공급을 진행하게 된 것이다. ​ 물론 신축빌라를 판매하던 회사에서도 당연하게 다양한 분양 물건을 분양한다. ​ 그런데 인터넷상 조회 수가 높고 검색이 잘 되는 키워드가 신축빌라이다. 나 홀로 아파트, 도시형생활주택으로 제목을 짓지 않고 '부평 신축빌라 100세대 아파트' 이렇게 혼용해서 쓰는 경우가 많다. ​ 결과론적으로 신축빌라로 검색하면 타운하우스, 역세권 한동 아파트. 오피스텔. 아파텔. 등등을 신축 분양 물건을 한 번에 볼 수 있다. ​ ​ ​   "둘째. 신축빌라 건축 트렌드는 완전히 변했다." 내가 나눈 것은 2가지이다. 싼 빌라와 컨셉 빌라이다. ​ 먼저 싼 빌라는 기존의 싸게 공급해서 싸게 판다. 우리 인식 속에 있던 빌라이다. 건축물 하자부터 시작해서 부정적인 인식이 쌓였는 빌라를 말한다. 아직도 이렇게 짓고 있는 공급하는 빌라들이 있다. ​ ​ ​ 그리고 컨셉빌라는 내가 이름을 명명한 것인데. 2015~6년쯤에 파주에 고** 씨가 몽삐**로 신축빌라 후 분양 시장에 선분양을 하면서 16세대를 각기 다른 컨셉으로 지었던 것이 획기적인 사건이었다. ​ 지금은 뭐 하는지 모르겠지만 당시 디벨로퍼였던 고** 씨는 신축빌라에 2가지 획기적인 일을 진행했다. 하나는 선분양으로 짓지도 않고 아파트처럼 분양을 진행하는 것이었고 또 하나는 모든 집마다 컨셉이 다 달랐다는 것이다. ​ 지금도 획기적인 일인데 당시에 엄청난 충격으로 나에게 다가왔다. 시행사나 업종 관계자 모두가 반신반의하면서 지켜보다가 한 번에 분양이 끝나면서 시장에 커다란 반향을 가지고 왔다. ​ 인더스트리얼. 유럽풍 등등 컨테이너 철제문을 현관을 쓰고 노출 콘크리트를 거실에 둥근 창문 등 정말 상상에서나 나올만한 집. 해외 특이한 집을 16세대를 만들었던 것이었다. ​ 하지만 고** 씨는 자금난 등으로 중도 하차하고 그중에 인기가 컨셉을 50세대. 80세대로 공급했던 건축주는 대박이 났다. ​ ​ ​ 동시에 경기도 광주에서도 신현리 *** 이라는 빌라로 건축가의 디자인이 접목된 신축빌라 선이 보면 신축빌라 시장은 파란을 일으켰다. 빌라의 인식을 깨고 건축가가 진행한 점이 무엇보다 신선했고 집은 물론 빌라는 느낌보다 고급 주택의 개념이었다. ​ 가격은 고급 주택보다 저렴하지만 당시 같은 평형대 분양가보다 거의 1억 정도가 높았는데 오히려 더 잘 나갔던 기억을 가지고 있다. ​ ​ ​ 이렇게 시장에 파란을 일으키는 2명을 옆에서 지켜본 건축주들은 이런 컨셉을 따라 하기 시작했다. 어떤 이들은 더욱 발전시켰다. 아파트 평면에 인테리어를 접목하고 테라스를 집어넣는 등 계속적인 인테리어가 내외장 둘 다 발전했다. ​ 내가 지금 봐도 정말 깜짝 놀란만 한 집들이다. 금액과 상관없이 살고 싶은 집들이 많았다. 꿈속에 나오기도 할 정도였으니 고객의 반응은 어떻게 했을까? ^^ ​ 빌라소거법 : 어디 보고 집을 구경 가세요? - 네이버, 직방 등 포탈이나 사이트, 컨설팅업체 홈페이지, 유튜브, 블로그, 카페   "유튜브" 1천 명 조회 수당 1명 보는 신청이 나온다면 1만 조회 수면 10명의 신청 나오는 것이다. ​ 얼굴이 나와서 설명하는 사람과 집만 보여주는 사람의 문의 차이가 많이 난다. ​ 하지만 운영하다 보면 여러 악성 댓글과 비난은 어쩔 수 없이 감수해야 되는 것으로 여겨지지만 심약한 유튜버라면 버티기 어려울 것이다. 고객 입장에서 집 내부를 손쉽게 스마트폰으로 볼 수 있다는 장점이 있다. ​ 하지만 필자가 강조하는 것은 매물이 아니라 사람이다. 유튜버이던. 블로거이던. 부동산이던. 카페 이든 간에 믿음이 가는 사람. 실제 경력과 평판이 좋은 사람을 선택하는 것이 좋다. ​ 이유는 매물은 거기서 다 거기다. 똑같다. 다만 보는 채널이 다를 뿐이다. 내가 본 매물을 기억하고 신뢰가 드는 전문가에게 문의하고 풀어가는 것이 현명한 선택이다.   "블로그" 현재 블로그는 마케팅 대행사에서 대부분 상위 노출되어 있다. 컨설팅/부동산에서 사진을 찍어서 마케팅 대행사에 주면 알바가 글을 쓰는 방식으로 도배가 되어 있다. ​ 그래서 글을 읽는 입장에서 보면 그 내용과 흐름이 유사할 것이다. 이것이 잘못했다는 것이 아니다. 다만 글 쓴 사람의 신뢰나 평판을 알 수 없다는 것이다. ​ 믿음과 신뢰를 드는 사람에게 문의하는 것이 나에게 좋은데. 알 수 있는 방법이 없다는 게 안타깝다.   "네이버 부동산. 직방. 다방 등 사이트" 실매물로 분양 매물이 가격과 함께 올라온다. 그런데 사진과 내용은 직설적인 판매 글이다. 사이트에 방문한 고객도 직접적으로 문의한다. ​ 이 매물 저 매물. 이 사람. 저 사람에게 문의하며 하루에 여러 사람을 만나면서 집을 본다. 이렇게 하다가 부동산 직원을 누굴 만나느냐에 따라서 웃고 울기도 한다. ​ 분양하는 컨설팅 회사에서도 부동산을 인수하여 네이버 부동산, 직방, 다방 등에 광고를 올리기도 하고 일반 부동산에서 분양 직원을 뽑고 해당 채널에 광고를 진행하기도 한다. ​ 예전보다 훨씬 경쟁이 치열해진 곳 중에 하나이다. 쉽게 말해서 같은 사람을 만나는데 블로그로 만나냐 유튜브로 만냐나 네이버 부동산으로 만나냐 차이이다. ​ 고객들은 그것을 잘 모른다.   "네이버. 구글 키워드 광고나 배너. 앱 등" 특히 조심해야 되는 곳이다. 신축빌라 전문 컨설팅 회사이다. 전부 그런 것은 아니지만 높은 키워드를 광고비를 쓰고 문의전화를 못 받으면 엄청난 비용에 회사를 운영하지 못하는 구조이다. ​ 따라서 많은 곳에서 허위매물을 진행하고 있다. 딱 보기에 싸고 좋다는 느낌이 든다면 99% 허위매물이다. 혹시 모르니까 1%는 남겨두었다^^ ​ "인터넷에 1억 5천에 올라온 3룸 정말 신축빌라 있나요?" "네 지금 하나 남아 있어요. 언제 오실 수 있나요?" "진짜 솔직하게 정말 있는 거 맞죠?" "네 확실하게 있습니다. 내일이라도 나오실 수 있어요?" ​ 뭐 이런 식이다. 하지만 세상에 그런 물건은 없다. 인터넷에서만 있다. 끝으로 정리하겠습니다. 요새 신축빌라 무엇이 다른가요? 일단 신축빌라라는 통칭으로 다양한 주택을 볼 수 있습니다. 그리고 기존 싼 빌라 형태의 신축빌라와 컨셉빌라라는 새로운 형태의 발전도 이루어져 있는데요. ​ 가격의 오르내림을 신경을 덜 쓰고 있는 젊은 층이나 주거 만족도를 원하는 분들이 컨셉빌라의 선택이 많이 이루어집니다. ​ 그리고 더 이상 신축빌라가 아닙니다. 이제는 신축주택입니다. 신축빌라를 짓던 건축주나 분양팀까지도 다양한 신축주택을 공급하고 있기 때문인데요. 신축빌라로 문의해서 이제는 다양한 신축 주택 공급 물건을 볼 수 있습니다. ​ ​ 빌라소거법을 끝까지 읽어 본 분은 아시겠지만 가장 중요한 것은 인터넷에서 물건을 찾는 것이 아니라 사람을 찾아야 합니다. 매물보다 사람입니다. ​ ​ 같이보면 좋은 글 ​ 빌라 소거법 1편: 빌라 누가 왜 사는가?  
2022-02-26 17:32:14
(빌라멘토 친절아빠 칼럼) 빌라 소거법 1편 - 빌라 누가 왜 사는가?
   " ​Who? Why? "  "신축빌라 누가 왜 사는가? " ​ 5,270일 동안 부동산 업무를 한 경험과 빌연사 카페에서 구매하신 분들의 구성비를 보면  50%가 전. 월세에서 신축빌라로 갈아타신 분들이다. 전세로 기존에는 2년마다 보증금 인상으로 고통받았던 분들. 그리고 월세로 항상 매달 수십만 원씩 허공에 버린다고 느꼈던 분들이 적은 입주금으로 살수 있는 유일한 대책이 신축빌라였다. 무입주금, 입주금 1천, 2천, 3천이 3년 전만 해도 상당히 많았다. 수도권 신축빌라는 전. 월세로 살던 분들이 많이 구매했다. 그리고 30% 정도 되는 분들이 신혼집이었다. <새 술은 새 푸대>말이 성경에 있듯이. 새로 시작하는 분들이 적은 입주금이지만 새집으로 시작하고 싶었던 것이다. 나도 그랬다. 나도 2003년 첫 시작은 신축빌라였다.   " 과연 빌라 사는 사람의 입장 되어 보았는가? " 그렇게 신축빌라 사지 말아라. 가격이 떨어진다. 거품이 끼웠다. 등등 부정적인 인식과 싸우면서까지 구매를 진행한 분들이 많다.  만약. 당신이 자금이 없는 상태에서 전. 월세에서 고생한다면? 그런데 더 큰 집이 필요한 상태라면? 비슷한 월세 납입금으로 조금 더 넓고 새집을 들어갈 수 있다면 고민되지 않겠는가?  이게 실질적 고민이고. 그 고민의 대안이 되었던 것이 그동안의 신축빌라였다.   " 나도 안다. 울 고객님들도 안다. 아파트가 좋다는 사실을... 그리고 누구나 안다. " 돈 있으면 아파트를 산다. 나도 돈 있으면 아파트사라고 한다.  "빌라 사지 마세요. 아파트 사세요." 맞는 말이지만 각자의 상황을 염두에 두지 않은 말이다.  한 가지 비유하자면 "아반떼 사지 마세요. 벤츠 c 클래스 사세요" 똑같은 말이다. 돈 있으면 c 클래스가 아니라 e 클래스 s 클래스 산다. 이런 말도 안 되는 말이 빌라 사지 말고 아파트 사세요 와 같다. 서울시 주택 구성비가 대략 20%가 빌라이고 약 60%가 아파트이다. 서울시민 20%는 아직도 빌라에 산다.    " 빌라는 종착지가 아니다. " 신축빌라는 종착지가 아니다. 5,270일 동안 부동산 업을 했던 나는 확실한 원칙 몇 가지가 있는데  그것은 이게 좋다. 저게 좋다의 판단할 때 나의 판단 기준의 바로 나에게 중요한 가치가 무엇인가?이다. 내 집 마련으로 가족이 편하게 살 수 있다는 가치가 중요한지? 집을 투자의 대상으로 수익 나는 게 중요한 가치냐에 따라서 달라진다.  A와 B를 비교할 때. A와 B 중 어떤 게 좋은 것을 판단하지 않는다. 내가 중요하게 생각하는 가치를 2~3가지 만들고 그것에 부합하는 것을 선택한다. 이것이 나의 원칙이다. 누가 뭐래도 나란 사람은 이렇게 생각한다. ​ ​ ​ " 전세 vs 내 집 마련 선택은? " 돈이 부족한데. 집을 구하는 상황인 분들이 생각보다 많았다. 그동안 회원분들이 신축빌라라도 내 집 마련하는 것은 전. 월세보다 낫기 때문이다. 전세를 사는 건 앞으로 시장이 떨어질 거라고 베팅하는 것인데, 역사적으로 보면 부동산 경기 사이클이 10~12년 일 때. 최소 한 번은 오르고 한 번은 떨어진다.  문제는 10여 년 동안 떨어질 확률을 보면 대략 20%이고 기간은 길어야 1~2년이다. 나머지 7~9년은 횡보던지 오른다. 같거나 오르는 확률이 80% 이상이고 떨어질 확률이 20%이니. 만약 당신이 전세를 산다면 20%로 확률이 선택한 것이다. 따라서 당신의 전세 선택 10번 했을 때 8번은 가격이 올라서 허탈에 빠지고. 2번은 가격이 떨어져서 전세금 선택으로 수익이 난 것이 아니라 손해는 보지 않는 것이다. 이것이 옳은 선택인지 아닌지는 각자의 책임이다.  ​ 내 주장은 대한민국 모든 가정에서 딱 한 채 주택은 있어야 한다는 것이다. 왜냐하면 가격이 오를 때는 같이 올라서 좋고 가격이 떨어져도 팔지 않고 살고 있으니 좋고. 시간이 흐르면 가격이 다시 올라서 좋아서 그렇다. 계속 이렇게 떠들고 있었고 2018년 유튜브 할 때 이런 소리를 영상으로도 했었다. 월세는 말할 것도 없다. 매달 수십만 원씩 월세를 내본 적이 있는가? 그렇게 1년에 1천만 원씩 내면서 10년 살면 1억이다. 월세를 내본 사람이라면 아깝다는 생각이 드는 건 당연하다. 꼭 쓰레기통에 매달 돈을 버리는 느낌까지 들었다. 무주택으로 전. 월세 사는 분은 꼭 빌라가 아니더라도 입주금에 맞는 집이 있다면 매매로 집은 사야 한다. 그 이유는 단순하다.  첫째. 매달 이자와 원금을 갚는데 그렇게 원금을 5년. 7년. 10년을 갚으면 그것은 자동 저축을 하는 것이고 나중에 팔 때 목돈으로 돌아온다. 둘째. 주택 보유기간 넉넉히 10년 이상으로 본다면 반드시 오른다. 금액이 1천이던 2천이던 5천이던 6천이던가에 오른다. 당신이 정말 이상한 곳에 구매하지 않는 이상 웬만하면 다 오른다. (구매 방법이나 피해야 되는 곳은 앞으로 칼럼에서 계속 알려주겠습니다.) 존댓말 빼고 편하게 몰입해서 글을 썼는데요. 이해해 주셔서 감사합니다^^ ​   " 끝으로 정리하겠습니다. " 신축빌라 누가 왜 사느냐? 그동안 전. 월세로 고통받았던 서민분들이 조금 나은 주거를 위해서 빌라를 구입했는데요.  저는 빌라던 아파트던 어떤 주택이든 간에 모두가 주택한 채는 있었으면 합니다. 서민들도 주택한 채씩은 살수 있어야 합니다! 이제 더 이상 빌라 산다고 누가 뭐래도 신경 쓸 거 없습니다. 세상에 젤 중요한 것은 당신입니다. 최고의 선택지는 아니더라도 당신의 상황에 최선책으로 선택한 것이니까요.  저는 당신이 어떤 선택하시던 응원합니다. 감사합니다.     ps. 첫째, 다음 칼럼 글은 '빌라 소거법 2편 : 요새 빌라 무엇이 다른가?'입니다. 기대해 주세요. 둘째, 빌라멘토 친절아빠가 “1,000만원 아끼는 신축빌라 구하는 비법 41가지”를 무료로 보내드립니다.   다운로드 클릭         "빌라 살기 싫으면 사지 마세요. 다른 원하는 주택 있으면 찾아보세요. 전세로 살고 싶으면 전세 가세요. 내 마음대로 해보세요. 대신 선택에는 책임도 달라집니다. 그 선택에 대한 책임을 지기 싫으면 선택하지 않으면 됩니다. 그럼 그게 본인 스스로가 원하는 것이에요. 내 마음은 내 마음대로 아파트 살고 타인의 마음은 타인의 마음대로 빌라 살게 두세요. " 빌라 소거법 칼럼 5편으로 구성되었는데요. 빌라 누가 왜 사는가? 1편으로 시작해서 요즘 빌라 무엇이 어떻게 다른가? 그리고 빌라 고르는 방법까지 알려드리겠습니다. 저의 5,270일 동안의 경험이 담긴 대한민국 어디에서도 못 본 빌라 칼럼으로 피가 되고 살이 될 거라 확신합니다. 본문에서는 존댓말은 쓰지 않았습니다. 글을 집중해서 쓸려고 그런 거예요. 양해 부탁드립니다. 그럼. 빌라 소거법 1편 시작하겠습니다.
2022-02-25 13:48:54
수도권 1억 이상 땅 구매시 자금조달계획서 필수
사진은 LH직원들이 사들인 경기도 시흥시 과림동 소재 농지의 모습. 2021.3.3/뉴스1 (시흥=뉴스1) 조태형 기자 = 문재인 대통령은 3일 정부가 신규택지 후보지로 발표한 광명·시흥 지구에 한국토지주택공사(LH) 직원들의 투기 의혹과 관련, 국토부 및 LH 관계공공기관 등에 대한 전수조사를 지시했다.  이르면 이달부터 수도권, 광역시, 세종시에서 1억원 이상 토지를 매입할 때는 의무적으로 자금조달계획을 밝혀야 한다. 지분 거래 시에는 가격과 상관없이 무조건 자금조달계획서를 내야 한다. LH사태 후속조치로 토지도 자금조달계획서 제출 의무4일 국토교통부 등에 따르면 지난해 'LH직원 땅 투기 사태 후속조치'로 추진해온 토지거래시 자금조달계획서 제출 의무가 이르면 이달 중 시행된다. 정부는 작년 3월 LH 직원들의 땅 투기 의혹이 불거진 후 '토지 투기 방지 후속대책'을 통해 주택 거래 시에만 적용되던 자금조달계획서 제출을 토지 거래에도 적용하겠다고 밝혔다. 국토부는 이후 작년 7월 수도권과 비수도권 광역시, 세종시에서는 거래 가격에 상관없이 무조건 제출하도록 하고 이외 지방에서는 거래 가격이 6억원이 넘을 경우에만 내도록 하는 '부동산거래신고법 시행령 개정안'을 입법예고했다. 국토부 관계자는 당시 "토지 자금조달계획서 의무화를 구체화 하는 과정에서 주택 부문을 참고했다"며 "주택은 규제지역의 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출하고 비규제지역은 6억원 이상의 경우에 제출하도록 하고 있다"고 설명했다. 규제심사서 실효성·형평성 지적돼 가격 기준 정하기로홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 17일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제17차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 모두 발언을 하고 있다. 하지만 이 개정안은 규제심사 과정에서 제동이 걸렸다. 작년 12월 열린 규제개혁위원회에서는 주택의 기준을 준용하는 것이 합리적인지에 대한 논의가 있었다. 가격에 상관없이 제출 의무가 주어지는 수도권과 6억원 이상일 때만 제출하면 되는 기타 지역 간 편차가 너무 크다는 것이다. 한 위원은 "주택은 규제지역과 비규제지역으로 구분하는데 토지는 수도권과 기타지역으로 구분하면 피 규제자 입장에서 부담이 크게 느껴진다"고 지적했다. 결국 규제개혁위원회는 규제의 실효성과 형평성이 확보되는 합리적 기준을 재설정할 것을 권고했다. 국토부는 규개위의 결정을 받아들여 가격에 상관없이 제출 의무를 부과하던 수도권, 광역시, 세종시도 1억원 이상 거래 시에만 제출하도록 기준을 정했다. 다만 지분 거래 시에는 거래가격이 1억원 미만이더라도 자금조달계획을 밝히도록 단서를 달았다. 지분 거래의 경우, 기획부동산 등 투기성이 짙다고 판단해서다. 일부 수정된 개정안은 규제 심사를 통과해 이달 중 법제처 심사를 받고 국무회의, 차관회의를 거쳐 대통령 재가 후 공포·시행될 예정이다. 국토부는 제출된 자금조달계획서를 토대로 편법 증여, 대출자금 유용 등이 있는지 판단하겠다는 계획이다. 국토부 관계자는 "자금조달계획서 만으로 투기성 여부를 판단하기는 어려우나 평상시 거래금액보다 과다한지, 미성년자인지 여부 등 이상거래인지를 판단하는 요인들을 함께 분석할 수 있을 것으로 보인다"고 말했다. 출처: 뉴스 : 네이버 부동산 (naver.com)
2022-01-06 15:43:00
7호선 인천 석남 연장선 22일 개통!
서울 도시철도 7호선 인천 석남 연장선이 개통된다. 서울 지하철 7호선 석남 연장선 노선도. /사진제공=국토교통부 서울 도시철도 7호선 인천 석남 연장선이 오는 22일 개통된다. 국토교통부는 인천 부평구청역과 석남역을 잇는 서울 도시철도 7호선 석남 연장 사업이 철도종합시운전을 완료하고 오는 22일부터 개통된다고 18일 밝혔다. 7호선 석남 연장선은 기존 종착역인 부평구청역(인천 갈산동)에서부터 산곡역을 거쳐 석남역(인천 석남동)까지 이르는 총 연장 4.165㎞ 노선이다. 2014년 9월 착공해 6년 9개월 만에 개통되며 사업비는 3744억원(국비 2246억원, 지방비 1498억원)이 투입됐다. 이번 개통으로 남북으로 지나가는 인천 1호선(부평구청역)과 인천 2호선(석남역)이 H자 형태로 이어져 인천 1·2호선 간 환승체계가 형성된다. 인천 2호선 환승객이 석남역을 통해 서울 강남 등지로 빠르고 편리하게 이동할 수 있다. 석남 연장선은 기존 7호선과 동일한 8칸짜리 중량전철로 출·퇴근 시간대 6분, 평시에는 12분 간격으로 운행된다. 첫 차는 오는 22일 오전 5시28분 석남역에서 출발한다. 이용요금은 기존 도시철도를 이용할 때와 같이 교통카드 사용 시 기본요금 일반 1250원, 청소년 720원, 어린이 450원이다. 박병석 국토부 대도시권광역교통위원회 광역시설운영과장은 "이번 연장 개통으로 서울로 접근성이 향상되면서 인천 시민들의 교통여건이 개선되고 지역경제 활성화에도 크게 기여할 것으로 본다"고 말했다. 출처:뉴스 : 네이버 부동산 (naver.com)
2022-01-06 15:36:07
건물·상가 투자 시 꼭 알고 있어야 할 유의사항
임대를 위해 상가 또는 건물에 투자를 할 때는 유흥업소에 더욱 민감하게 반응하고 신경써야 합니다. 바로 취득세 및 제산세가 중과되기 때문입니다. 별장이나 골프장, 고급 주택, 유흥업소, 특수 목욕장 등 이 중에서 유흥업소라 구분짓는 사항은 다음과 같습니다. 공용면적을 포함한 영업장 면적이 100㎡를 초과하면서 손님이 춤을 출 수 있도록 객석과 구분된 공간이 별도 설치 된 영업장소나 유흥 접객원을 두고 별도로 반영구적으로 구획된 객실의 면적이 영업장 전용면적의 50% 이상이거나 객실 수가 5개 이상인 영업 장소 같은 요건이 충족되는 경우 입니다. 일반적인 건물의 취득세는 21년 기준 4.6%이지만 유흥업소가 사용하는 면적의 취득세는 13.4%로 약 3배 가량 높습니다. 취득한 이후에 유흥업소가 임차를 한 경우에도 적용이 되는데요. 취득한 지 5년 이내에 유흥주점 등이 임차하면 취득세를 중과해 추징하도록 규정하고 있습니다. 만약에 임차인이 임대하면서 노래방 업종으로 신고를 했는데 알고보니 유흥주점을 운영한 경우에도 관련 유권해석에 따르면 상가규정에 의거해 취득세의 중과세 추징 대상이 되고 납세의 의무는 해당 부동산 소유자가 고스란히 짊어지게 됩니다. 즉, 허가 여부와 관계없이 유흥주점으로 운영을 했다면 취득세 중과 대상이 되는 것이죠. 매년 일반 건축물에 부과되는 재산세가 0.25%인 반면 유흥주점에 부과되는 재산세는 일반 재산세에 16배에 달하는 4%입니다. 취득세와 재산세 폭탄을 피하기 위해서는 상가 또는 건물을 매입할 때 유흥업소의 임차여부와 노래방으로 운영이 되나 실질적으로는 유흥주점이 아닌지 확실하게 확인한 후 투자를 진행하고 취득한 후 최소 5년간은 유흥주점이 임차하지 않도록 주의해야 합니다.  
2021-12-06 16:18:08
알아두면 좋은 기본적인 부동산 용어 정리
안녕하세요 집바구니 입니다. 최근 한 구인구직 업체의 설문조사 결과에 따르면 직장인의 77.1%가 재테크를 하고 있다고 합니다. 이전부터 재테크에 대한 관심은 뜨거웠으나 집값 상승, 물가 상승으로 인해 점점 더 과열되고 있는거 같습니다. 과거와는 다르게 요즘은 초저금리 시대로 적금 외 다른 투자로 시선이 돌아가는건 당연한 수순이라고 생각합니다. 부동산, 주식, 가상화폐 등 재테크의 수단이 많지만 그중에서도 부동산 투자를 시작하고자 이제 막 부동산에 관심 갖기 시작한 직장인들과 주택청약에 관심을 갖고 공고를 확인은 하나 무슨 뜻인지 이해가 쉽지 않은 분들을 위해 처음부터 차근차근 부동산 기본용어에 대해서 정리해보도록 하겠습니다! 부동산 용어 1. 기초 용어 분양 분양이란 토지나 건물따위를 나누어서 파는 것을 의미합니다. 즉, 아파트나 주택을 처음 만들어 상대에게 판매하는 것입니다. 매매 매매는 매도인(주인)이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할것을 약정함으로서 성립하는 계약을 의미합니다. 시행사 건물을 지을 때 모든 공사 과정의 책임을 맡아 관리하고 진행하는 회사입니다. 아파트의 경우 시행사가 계약자와의 계약에서부터 입주까지의 모든 과정을 관리합니다. 시공사 시공사는 시행사로부터 발주를 받아 단순히 공사만을 담당하고 진행하는 곳입니다. 예를 들어 아파트를 건설하는 업체를 시공사라고 칭합니다. 대지면적 건축법상 건축할 수 있는 대지의 넓이를 의미합니다. 건축면적 건축물의 외벽의 중신선으로 둘러싸인 수평 투영 면적이고 건물 바닥의 크기를 의미합니다. 용적률 건축물 총 바닥 면적의 대지면적에 대한 백분율로 계산하는 식입니다. ex) 용적률 = (지상층 연면적)/대지면적x100 전용률 공동주택의 분양면적 대비 전용면적이 차지하는 비율입니다. 부동산용어 2. 주택청약이나 부동산 계약시 알아두면 좋은 용어 전용면적 방, 거실, 화장실, 주방 등 각 세대가 독립적으로 사용하는 면적의 합(발코니 제외)을 의미. 전용면적은 실제 생활공간으로 아파트 분양 시 기준이 되는 면적이기 때문에 주택청약과 세금을 산적하는 기준의 면적이 됩니다. 공용면적 어려 사람이 함께하는 시설을 뜻하는 용어로 주거공용면적+기타공용면적을 의미합니다. 공용면적은 계단, 복도, 1층, 현관, 엘리베이터 등을 이르는 '주거공용면적'과 지하주차장, 관리사무소, 커뮤니티시설(헬스장, 노인정, 놀이터 등)을 이르는 '기타공용면적'을 합쳐 칭하는 용어입니다. 서비스면적 발코니 같이 평수에 포함되지 않지만 서비스로 제공하는 면적입니다. 서비스 면적에 따라 실거주 공간의 넓이가 달라지기 때문에 같은 분양가라도 서비스 면적이 넓은 곳이 더 큰 이익이라고 볼 수 있습니다. 공급면적과 계약면적 주거 형태가 아파트냐 오피스텔이냐에 따라 분양면적 산출 방법이 달라지는 면적입니다. 아파트는 주택법 적용을 받아 '공급면적'으로, 오피스텔은 '건축법'의 적용을 받아 '계약면적'으로 분양 면적을 산출하게 됩니다. 공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적 계약면적 = 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적 즉, 동일한 분양면적이라도 아파트가 전용율이 더 높아 실 사용공간을 더 확보할 수 있습니다. 부동산용어 3. 부동산 대출 관련 용어 LTV Loan Value Ratio의 약자로 주택 가치에 대비하여 대출하는 비율을 뜻하며 주택의 담보가치에 따른 대출 한도를 의미합니다. LTV = (은행의 주택담보대출 취급 한도)/(연간주택가격(실거래가)X100 DTI Debt To Income Ratio(총 부채 상환 비율)의 약자로 연간 소득에서 1년 동안 상환해야하는 부채 원금과 이자가 차지하는 비중을 뜻합니다. DTI 산출에 포함되는 대출은 신용대출, 카드론, 주택담보대출, 대부대출 등이 포함됩니다. DTI = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액 +기타대출의 연안이자 상환액_)연간소득X100 DSR Debt Service Ratio(총체적 상환능력 비율)의 약자로 모든 종류의 부채원리금을 연 소득으로 나눈 값을 뜻합니다. DTI와 같이 상환 능력을 보는 지표인 것은 동일하지만, DSR은 부채 산정하는 기준을 모든 부채(신용대출, 카드론, 할부금, 신용카드 잔액 등)의 연간 원리금 상환액으로 보기 때문에 DTI 보다는 조금 더 까다롭습니다. DSR = (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타부채의 연간원리금 상환액)/연간소득 X 100 재테크에는 수 많은 종류가 있지만 어떠한 재테크 통해서든 수익을 발생시키려면 정확한 분석과 꾸준한 공부가 필요합니다. 시작이 반이라는 말도 있듯이 기본적인 용어부터 시작해서 꾸준한 관심을 갖고  투자성공 및 내 집 마련에 성공하시길 바랍니다!  
2021-11-12 15:46:02
다가오는 겨울철, 집 관리하는 방법
안녕하세요 집바구니입니다. 갑작스레 가을비가 내리더니 비가 그친 후 온도가 급격히 낮아져서 겨울 외투를 꺼내야하는 날씨가 됐는데요. 옷이야 꺼내서 입으면 되지만 갑자기 추워진 날씨 집은 어떤 대비를 해야할까요? 오늘은 겨울철 집을 제대로 관리하는 법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 난방기구 점검하기 추운 겨울날은 무더운 여름 못지 않게 난방비가 발생하는데 이를 절약하기 위해 온풍기나 난로 등을 사용하게 됩니다. 하지만 지난 해 겨울을 잘 보내고 오랫동안 방치해뒀던 난방 기구는 사용하기전에 미리 점검을 할 필요가 있습니다. 예를 들어 안에 있던 먼지를 털어내지 않으면 이 먼지가 타면서 악취를 발생시키기도 하며 심한경우, 화재사고로도 이어질 수 있으니 이물질 만큼은 꼭 확인 후 사용시는걸 추천드립니다. 2. 모든 창문의 틈새 확인하기 찬 바람이 실내로 유입되는 가장 큰 부분은 바로 창문 틈 입니다. 창문을 제대로 닫아두었다고 해도 창문 틈새로 들어오는 찬 기운을 온전히 막기란 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 혹시나 틈새가 벌어진 창문은 없는지 차움ㄴ의 틈을 모두 확인하고 유독 찬 바람이 들어오는 곳은 단열재료를 사용해 보수를 해주는 것이  겨울철 난방비를 줄이는데 큰 도움이 됩니다. 3. 방마다 커튼 설치하기 창문의 틈새를 모두 확인했다면, 다음으로 해야 할 것은 커튼을 설치하는 것입니다. 단열재를 활용해 창문을 보수했다고 하지만 차가워진 창문에서 발생하는 찬 기운도 무시 할 수 없을만큼 찬 기운을 뿜는데 더욱 완벽하게 내부 온도를 따뜻하게 하려면 커튼 설치는 필수입니다. 4. 수도 동파 방지하기 추위야 두툼한 옷을 실내에서도 입거나 다양한 난방기구를 활용할 수 있지만 외부에 노출되어 있는 수도가 동파되는 것은 한 번 얼면 손 쓸 방도가 없습니다. 아파트의 겨웅에도 난방이 잘 되지 않는 베란다나 세탁실의 수도는 동파를 꼭 대비해야 하는데 이를 위해 스티로폼이나 헌 옷 등의 보온재로 수도를 감싸 얼지 않게끔 해주는것이 좋고 엄청나게 추위가 고조될즈음에는 물을 조금 씩 틀어 얼지 않도록 하고 수도의 모터도 보호하는 것이 좋습니다. 5. 벽과 가구 사이에 적당한 거리두기 겨울철에는 외부 온도와 실내온도의 차이가 크기때문에 벽에 이슬이 맺히는 현상인 결로현상이 발생합니다. 이 결로 현상은 벽지 안쪽에 곰팡이를 생기게 하기 때문에 벽에 딱 붙어있던 가구를 살짝 옮겨 공기를 순환할 수 있는 경로를 만들어주어 공기가 순환하면서 곰팡이가 생길 수 있는 부분을 미리 차단해줄 수 있습니다. 6. 창문 열어 환기하기 위에서 말한 결로현상을 해결하는 또 다른 방법은 창문을 열어 환기시키는 것입니다. 아침, 저녁으로 20~30분 정도 창문을 열어 온도차이를 줄이고 공기를 순환시키는 것이 좋은데 자주 환기하는것이 어렵다면, 마른 수건에 중성세제를 묻혀 창문을 닦아 코팅효과를 만들어 볼 수도 있습니다. 특히 세탁실과 같이 물이 자주 사용되고 습기가 차는 곳은 더욱 눈여겨 관리를 해줄 필요가 있습니다. 7. 가드닝으로 내부 습도 높이기 겨울철에는 실내 적정 온도인 18~20도를 유지하는것이 좋은지만 추운 날씨에 난방이 자주 이루어지면 실내가 건조해지기 쉽습니다. 그렇기에 적정한 습도를 유지하기 위한 방법중에 하나로 실내 가드닝이 좋은 방법중 하나입니다. 집에 화분을 놓으면서 환경친화적인 방법으로 습도를 높이는 것으로 추위에 약한 관엽식물보다는 겨울철에 잘 자라는 식물을 골라서 가꾸면 습도조절도 하고 인테리어적인 효과까지 일석이조로 챙길 수 있습니다. 8. 현관에 중문 설치하기 외출할때나 귀가할때 현관문을 열고 닫으면서 찬 바람은 집 안으로 유입되게 됩니다. 이러한 이유로 집 안의 온기가 사라지는 것을 방지하기 위해서는 현과에 중문을 설치하는 것이 좋은데 요즘 지어지는 빌라나 오피스텔, 아파트 등 신축에는 중문이 거의 대부분 인테리어 단계에서 시공이 되어 나오지만 중문이 설치되어 있지 않다면 각자의 상황을 적절히 고려해 중문을 설치하는것도 실내의 온기를 지킬 수 있는 좋은 방법중에 하나입니다.  
2021-11-10 15:46:26
LH임대주택 입주대기만 최장 13년...
13일 국회 교통위원회 소속 박상혁 의원(더불어민주당 경기·김포시 을)이 LH로부터 제공받은 국정감사 자료에 따르면 최근 올해 6월 말 기준, 최근 1년 동안 LH 임대주택을 계약한 예비입주자의 대기기간은 (인천 기준)최장 156.5개월에 달했다고한다. LH는 행복·국민·영구임대 등 입대주택 모집 당시 예비입주자를 선정하는데 이때 후순위 예비입주자는 우선순위 예비입주자가 계약을 마칠 때까지 기다려야 한다. 후순위 예비입주자는 우선순위 예비입주자의 입주계약 후 남은 물량에 대해 계약을 진행한다. 지난 6월 말 기준 상당수의 예비입주자들이 입주계약을 기다리고 있다. 전국에 걸쳐 LH임대주택 계약을 기다리고 있는 대기자는 총 6만 9715명에 달한다. 이들 중 대기기간이 1년 이상 지난 장기 대기자 수는 2만 2762명이다. 대기기간과 대기인원의 증가 현상에 대해 박 의원은 "수요에 비해 물량 공급이 원활하지 않기 때문"이라며 우선  LH의 임대주택 신청 절차를 개선할 필요가 있으며 통합 대기자 명부 등 데이터 시스템을 구축해야한다고 설명했다. 박의원은 "입주 대기인원과 대기기간을 줄이기 위해선 LH가 공공임대를 확대해야한다"며 "공급 계획을 수립할 때 수요 파악을 진행해 실수요자가 원하는 적정 물량을 공급해야 한다"고 강조했다.  
2021-10-14 17:03:37
임대사업 핫플레이스 지식산업센터, 왜?
지식산업센터는 도시 지역 내 대부분의 용도지역 즉 공업지역, 주거지역, 상업지역, 일부 녹지지역까지 입지할 수 있습니다. 동시에 건폐율과 용적률의 최대 한도를 용도, 지역별로 달리해 지식산업센터의 건축을 유도하고 있습니다. 지식산업센터는 서울 도심의 높아질대로 높아진 임대료에 비해 상대적으로 저렴하게 사옥 마련이 가능하며 일반 오피스 빌딩과는 달리 전용률이 높으며 호실별 소유가 가능하다는 장점이 있습니다. 아파트와 달리 청약규제가 적용되지 않고 전매제한도 없다는점 그리고 관리비가 저렴하다는 점이 임대사업을 촉진하는 요인이 됩니다. 특히 산업직접 활성화 및 공장설립에 관한 법류 제 28조의 3에서는 지식산업센터에 대해 다른 법률에서 정하는 바에 따라 필요한 자금을 지원할 수 있도록 규정하고 있으며 지방세특례제한법 제 58조의 2에서 취득세와 재산세의 감면을 구체적으로 명시하고 있습니다. 지식산업센터는 연간 8%대의 수익률을 기록하고 있으며 공실률이 낮고, 일반인이 아닌 기업을 상대로 임대하기 때문에 상대적으로 임차인 리스크가 적어서 안정적인 임대수입을 기대할 수 있습니다. 동시에 담보비율이 높아 은행 대출이 무려 70%까지 저금리로 가능하므로 적은 투자금으로 수익률을 극대화할 수 있죠. 또 관리상의 문제가 거의 없어서 임대사업자 입장에서는 자신의 본업에 집중할 수 있으며, 관리비도 저렴합니다. 강남도심권 오피스의 관리비가 3.3㎡당 3만원대가 넘지만 수도권 지식산업센터의 경우 약 1/6수준으로 저렴합니다. 용도 지역상 준공업지역에 주로 건립되므로 공급상의 한계가 있어 희소가치 또한 상당합니다. 지식산업센터는 대규모로 계획된 산업단지 내에 위치하는 것이 가장 좋습니다. 서울의 경우 가장 유명한 곳인 가산디지털단지, 구로디지털단지 등이 나날이 가격이 상승하고 있고 수도권의 경우 동탄, 하남, 광명 등에 건축이 이뤄지고 있습니다. 이미지 업로드 중입니다...
2021-10-12 16:57:19
오피스텔 임대사업에 대해 알아봅시다!
대표적인 임대사업 유형인 오피스텔은 1억원 내외의 투자비용으로 매월 50만원 내외의 임대료를 받을 수 있으면 업무용과 주거용으로도 사용할 수 있고 주로 상업 지역에 위치해 편리하기도 합니다. 오피스텔 임대사업은 인근 지역의 공급 상황과 탄탄한 수요층 및 낮은 투자 금액이 중요합니다. 너무 낳이 공급된 곳에 위치하면 공실이 생길 우려가 있고 투자 금액이 높으면 수익률이 떨어지기 때문입니다. 따라서 분양이나 매매 등 일반적인 방법으로 매입하기보다는 유치권 행사가 해결되는 곳 등에 투자해 임대사업을 진행하는것을 제안합니다. 오피스텔은 원룸과 빌라와는 조금은 다른 유형입니다. 업무를 주로 하며 분양 또는 임대하는 구획에서 일부 숙식을 할 수 있도록 건축한 건축물로서, 국토교통부 장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 의미합니다. 즉, 용도별 건축물의 종류로는 일반업무시설에 해당하고 건축법의 적용을 받습니다. 오피스텔은 수용 기능에 따라 전용 오피스텔과 혼용 오피스텔로 구분되며 사용 목적에 따라서는 순수업무시설, 주거 겸용 업무시설, 주거 전용시설로 나뉩니다. 오피스텔의 건축 기준은 다음과 같습니다. -각 사무 구획별 노대를 설치하지 말 것 -다른 용도와 복합으로 건축하는 경우에는 오피스텔의 전용 출입구를 별도로 설치할 것 -사무 구획별 가용면적이 85㎡를 초과하는 경우 온동, 온수온돌, 전열기 등을 사용한  바닥 난방을 설치하지 말것 전용면적의 산정 방법은 건축물 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 각 목의 어느 하나라도 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽 면적은 공용 면적에 가산합니다.    
2021-10-05 16:56:54